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樓市新信號:銀監會表態大力支持首套房貸

作者:21世紀經濟報道 荊寶潔 北京報道 轉載 2014-06-07 11:32:25 點擊率:1098次

6月6日上午,銀監會副主席王兆星在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上表示,大力支持首套住房需求,抑制投資和投機性的住房需求。

王兆星表示,個人購房貸款占到整個房地產貸款的67%左右,個人購房貸款的不良率不到百分之一,資產質量穩定,商業銀行要繼續執行差別化的住房貸款政策。

銀監會的"表態"在地產業內引起廣泛關注,一部分業內人士甚至認為2014年樓市有可能迎來遲到的春天。

5月12日,央行召集商業銀行開座談會,強調要合理確定首套房貸款利率水平,及時審批和發放。但21世紀經濟報道記者從21世紀不動產金融服務部門了解到,近一個月,央行以"窗口指導"喊話后,首套房利率并沒有變化,九成商業銀行首套房貸利率執行基準利率或上浮5%-10%。

當下的樓市現狀是,庫存激增,部分項目降價,土地市場轉冷。脆弱的市場是否會因為銀監會最新房貸信號的變化,出現扭轉?

商業銀行的分歧

據21世紀經濟報道記者了解,當前銀行對房貸業務已出現明顯分歧:以工、農、中、建為代表的國有大行在央行"喊話"后,正在推進相關措施;但其他不少商業銀行由于資金緊張、存款資源有限,而暫停或推延房貸業務。

最 明顯的變化在于,銀行在審核方面表現積極,通過減少人工干預來提高審批速度。融360數據顯示,目前首套房貸款審批時間較快,一般在2至7天內,但放款時 間仍較長,與4月份相比沒有明顯變化。相比較而言,外資銀行放款時間相對較短,大概在30天之內;國內的銀行則需45天左右。

在央行5月12日"喊話"后,工商銀行表態提高個人住房貸款的審批速度,對個人住房貸款實行合理定價,最低為基準利率,并增加了房貸規模,要求深圳轄區內的支行加快住房貸款的發放。交通銀行表示繼續大力發展個人住房貸款業務,嚴格執行住房貸款差異化信貸政策,重點支持自住型住房貸款,特別是首套房住房貸款需求。

平安銀行民生銀行、廣發銀行表示,暫時不會改變既有的信貸策略,今年的信貸方向主要還是大力發展小微貸、企業貸等業務。

融360摸底全國21個重點城市近400家銀行調查顯示,在調查的21個城市中,有14個城市出現停貸現象,較上月停貸城市減少。統計顯示,停貸的銀行以股份制商業銀行居多。在城市停貸占比排行中,無錫、北京、深圳三個城市居前。

上述調查顯示,5月份首套房9折以下利率優惠已絕跡,對于首套房的房貸申請,10.11%的銀行表示已停貸。甚至還有10.67%的銀行執行上浮20%及以上利率。

樓市最差的時刻?

中信建設證券認為,整個房地產行業將迎來最差的時刻。

21世紀經濟報道記者綜合各方面數據發現,4月和5月,樓市并未呈現傳統的"小陽春"行情,成交量走低,價格停滯或下跌。房企雖然加大了推盤力度,但購房者已經形成濃厚的觀望情緒,入市動力不足,成交受到抑制。一線城市成交情況更糟糕。

以 北京為例,進入5月,北京商品住宅庫存量在短短4個月內激增兩萬套至7.5萬套。正如北京市房協秘書長陳志所言,盡管調控一直在強調"去投機化",但未能 改變住房的投資屬性。對于"投資品"而言,消費者向來是買漲不買跌。據了解,北京某樓盤近日推出30套可一成分期首付的房源,還有項目推出"零首付"促銷 政策,亦有一些樓盤尾盤降價促銷。

土地市場也出現轉冷的趨勢。即使是一線城市土地市場也開始感受到壓力,二線城市低溢價率成交甚至流拍的現象增多。

第一太平戴 維斯研究部的觀察,北京今年前4個月的土地成交額達到1056億元,5月份僅有4幅地塊成交,成交額只有58億元。截至2014年5月,實際樓面價超過每 平方米2萬元的地塊僅有5宗,其中單價最高的一宗地塊成交單價也不及每平方米3萬元。而反觀2013年,共計9幅地塊以超過每平方米2萬元的實際樓面價格 成交,其中3幅地塊成交單價超過每平方米4.5萬元,最高達到每平方米7.3萬元。"雖然從表面來看主要由于政府放緩了土地供給節奏,導致土地供給極為有 限,但究其根本原因,卻在于近期開發商拿地熱情的下降。"第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部助理董事王華對21世紀經濟報道記者表示。

已有一些開發商出現資金斷裂的跡象。王兆星也表示,將重點關注房地產開發商的資本金、現金流和財務等狀況,關注房地產開發商的資金斷裂給金融帶來的風險。

默認的救市

樓市不振,地方政府最著急。

今年3月以來,先后有無錫、南寧、蕭山、銅陵、蕪湖等多個城市出臺與樓市有關的政策,包括放松購房資格限制、支持公積金貸款、增加財政補貼等。這被業內普遍稱為地方救市之舉。不過,這只是一種微調。

中央政府層面一直在嚴密關注樓市運行態勢,包括各地政策的小幅調整。住建部總經濟師馮俊6月4日下午在國新辦舉行的新聞發布會上說,整體的宏觀調控政策是鼓勵、保護消費需求,遏制投資需求。每個地方根據自己的實際情況作出判斷。目前得到的信息還沒有一個地方公開取消限購。從我們制定的限購政策來看,限購對老百姓的消費需求是沒有影響的,只是對過度投資需求有限制。

但包括央視在內的多家媒體,將馮俊這段話解讀為"是否取消限購由每個地方根據自己的實際情況作出判斷"。但一位業內資深人士認為,這是對馮俊話語的片面理解。如果將取消限購的主動權完全交給地方,它們多數會毫不猶豫地取消。

開發商群體對鼓動放松限購更是不遺余力。某三線城市開發商不久前接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,最希望政府能放開限購。一旦限購打開,將直接刺激銷售,帶動成交的增長。

度過最差時刻,是否即是樓市反彈的開始?6月6日王兆星的表態,會不會成為樓市反轉的風向標?

不久前,在21世紀經濟報道舉辦的一次小范圍論壇上,某二線省會城市官員預測,今年下半年樓市將會逐漸有起色。這位官員稱,短期內,樓市調整不可避免,但中長期堅定看好。

萬科集團總裁郁亮也于6月5日表示,盡管地產的黃金時代已經結束,但白銀時代已經開啟,白銀仍是貴金屬。萬科高度關注人口質量和人口流動趨勢。如果說人口的移動創造了大量的需求,而人口結構中又越來越多受過高等教育的人群,他們將是未來支撐房地產市場需求的主力。

21世紀不動產市場發展中心總監桑豫峰認為,預計銀監會即將發布相關通知,以確保各商業銀行對首套房貸款利率能回歸基準利率,甚至給予優惠。實踐證明,只要信貸稍微松動,就能對住房需求起到很大的撬動作用。隨著首套房利率回歸基準利率甚至優惠,商品房成交情況將逐步回暖。

但是,資本市場不為所動,6月6日下午,地產股繼續帶領大盤下跌。

(21世紀經濟報道)

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